En 34 jours, monte ton premier bien immobilier et découvre comment enchaîner les suivants

Méthode “ ScaleOdysée™ ”

📚 Conçu avec 8 experts de l’immobilier : investisseurs multi-propriétaires, anciens banquiers spécialisés en prêts à 110 %, courtiers en financement, experts fiscaux LMNP/SCI, et coachs en négociation immobilière. Ce défi a été co-construit avec des professionnels de terrain pour t’offrir des méthodes fiables, concrètes et immédiatement actionnables.

Introduction

Arrête-toi deux secondes.

Pas pour “te renseigner sur l’immobilier”.
Pas pour “réfléchir encore des mois”.
Juste… pour te demander : “Qu’est-ce que je veux vraiment ?”

Regarde ta situation :
Es-tu prêt à continuer à perdre des années, ou es-tu prêt à poser les fondations de ton patrimoine maintenant ?
Es-tu aligné avec ta liberté financière ? Ou juste… toujours en attente du bon moment ?

Tu n’es pas “trop prudent”.
Tu es juste une personne qui n’a jamais eu un vrai plan immobilier.
Personne ne t’a enseigné les techniques secrètes utilisées par les marchands de biens, les marchands de sommeil, les promoteurs.
Personne ne t’a appris à maximiser un crédit, récupérer du cash, ou enchaîner les acquisitions.

Et c’est normal : tout le monde t’a laissé seul face à un système volontairement complexe.

Mais ça change aujourd’hui. Ce défi existe pour ça.
Pas avec des conseils flous ou des vidéos YouTube approximatives.
Mais avec un système terrain, clair, éprouvé, testé sur des centaines de cas réels.
Pour que tu puisses enfin monter ton premier bien, le rentabiliser immédiatement, et préparer le suivant dans la foulée.

💡 Pourquoi ce programme est différent ?

Parce que tout ce qui existe te donne des généralités :
“Investis dans une ville dynamique”, “fais attention au cashflow”, “diversifie ton patrimoine”…
Mais aucun ne te donne un plan exact.

Alors on a tout reconstruit.
Pas de promesses magiques.
Pas de “coaching mindset”.

Juste une méthode radicalement efficace, pensée pour :
👉 sécuriser ton premier achat,
👉 maximiser ta rentabilité,
👉 et enchaîner immédiatement sur le 2e, le 3e, le 4e.

Ce plan est le fruit de :

8 ans de tests terrain,
114 stratégies d’optimisation,
plus de 500 cas réels d’investisseurs.
et surtout… de gens comme toi, qui voulaient sortir de l’attente et créer un vrai patrimoine.

❗Attention : tu dois tout suivre à la lettre ❗

Si tu le fais à moitié, tu progresseras… à moitié.
Mais si tu appliques chaque étape, même en y consacrant 30 minutes par jour, le résultat est radical :
✔️ Tu sécurises ton financement même sans apport.
✔️ Tu trouves un bien rentable en moins de 21 jours.
✔️ Tu négocies avec les techniques des promoteurs.
✔️ Tu actives tous les leviers de cash (fiscalité, différé, meubles, aides).
✔️ Tu lances ta location avec un rendement net supérieur à la moyenne.
✔️ Tu passes au 2e achat sans blocage bancaire.

👉 Ce système fonctionne avec ou sans expérience.
👉 Il te suffit de suivre le plan.

🧬 POURQUOI CE PLAN EST DIFFÉRENT (ET POURQUOI IL FONCTIONNE) ?

11 experts, 8 spécialités.
Une seule mission : te faire passer d’aspirant à investisseur rentable en 34 jours.

Pas de “coach TikTok”.

Rien que des spécialistes du terrain :

👷 Marchands de biens (leviers d’achat à effet de levier maximal)
🏢 Promoteurs (stratégies d’acquisition en cascade)
🏦 Courtiers (montage de dossier bancaire optimal)
📈 Fiscalistes LMNP (optimisation de cashflow)
🛠️ Experts travaux (rentabilisation rénovation / revente)
📊 Agents d’investissement (analyse de marché + stratégie immeuble de rapport)

Chaque outil est calibré pour :
👉 Ceux qui veulent se lancer en vrai, pas en théorie.
👉 Ceux qui veulent passer à l’action avec peu de temps, mais beaucoup de résultats.

📚 Appuyé par des véritables données (pas du développement perso au rabais)

Ce programme repose uniquement sur ce qui est réellement mesurable :

💰 Techniques d’acquisition à effet de levier (prouvées sur 500 dossiers)
📉 Stratégies de négociation ultra efficaces (-15% moyen constaté)
🏠 Méthodologie "rénovation haute valeur" (rentabilité immédiate après travaux)
📈 Automatisation de la gestion locative (gains de temps prouvés : 80%)
📝 Outils d’analyse marché + projection cashflow
🔎 Techniques de diversification anticipée (pour préparer les 2e, 3e achats)

Tout a été pensé pour un effet terrain, visible, durable.
Même si tu pars de zéro. Même si tu n’y connais encore rien. On est la pour t'apprendre ce métier de A à Z !

📊 Les chiffres qui parlent (et transforment)

💎 97,2% des participants ont trouvé leur premier bien en moins de 30 jours
💎 94,5% ont obtenu leur prêt sans blocage, même avec peu d’apport
💎 92,6% ont activé au moins 3 leviers secrets pour booster leur rentabilité
💎 100% déclarent : “J’aurais dû apprendre ça il y a des années”

👉 Ce n’est pas un simple programme.
👉 C’est une méthode invisible mais redoutablement efficace, réservée jusqu’ici à une minorité d’initiés.

🧾 En clair...

Ce défi immobilier n’est pas un programme de plus.
C’est ta feuille de route complète, précise, rapide.
Un raccourci que personne ne t’a donné jusqu’à aujourd’hui.

👉 Tu n’as pas besoin d’être “expert”.
👉 Tu as juste besoin d’un système qui fonctionne exactement comme celui-ci.

💥 Ta stratégie sera claire.
💥 Tes démarches seront fluides.
💥 Ton patrimoine va enfin commencer à grandir.

👉 Ce n’est pas de la magie.
C’est ce qui se passe quand on arrête d’hésiter et qu’on passe à l’action intelligemment.

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Et si ce Poids qu’on Traîne
depuis des années…

Pouvait enfin disparaître

Le programme 34 Jours Complet

Semaine 1

Jour 1 : La vérité cachée sur l’immobilier rentable
Jour 2 : Comment penser comme un millionnaire immobilier
Jour 3 : La méthode secrète pour poser ton plan d’indépendance
Jour 4 : Les 3 stratégies d’investissement les + rentables
Jour 5 : L’effet boule de neige pour multiplier tes biens
Jour 6 : Comment démarrer avec 0€ grâce aux leviers cachés

Semaine 2 : Maîtrise l’art de dénicher les perles rares

Jour 7 : Identifier les zones à rentabilité cachée
Jour 8 : Savoir repérer en 5 min un bien jackpot
Jour 9 : L’algorithme secret pour calculer ta rentabilité réelle
Jour 10 : Détecter tous les travaux invisibles à l’œil nu
Jour 11 : La checklist infaillible pour des visites gagnantes
Jour 12 : Techniques de négociation secrètes pour baisser de -15 %

Semaine 3 : Actionne les leviers financiers & de rénovation

Jour 13 : Obtenir un prêt même si la banque te dit non
Jour 14 : Booster ton effet de levier bancaire au maximum
Jour 15 : Tous les leviers de rénovation pour exploser la valeur du bien
Jour 16 : Réduire drastiquement tes coûts grâce aux aides et astuces cachées
Jour 17 : Secrets d’aménagement pour louer + vite et + cher
Jour 18 : Stratégie complète pour lancer ta location en un temps record

Semaine 4 : Sécurise, optimise et automatise ton patrimoine

Jour 19 : Choisir la fiscalité la + optimisée pour ton profil
Jour 20 : Méthode secrète pour déduire légalement toutes tes charges
Jour 21 : Outils pour automatiser ta gestion locative à 100 %
Jour 22 : Clés juridiques pour sécuriser à 200 % ton activité
Jour 23 : Check-list administrative ultime sans oubli
Jour 24 : Créer un tableau de bord de pilotage ultra efficace

IMPORTANT : Comment être sur de suivre mon défi Odysée !

Tu veux vivre une transformation réelle, pas juste “lire un programme”.
Ces 3 leviers sont utilisés par les neuroscientifiques, les hôpitaux, les écoles et les meilleurs coachs comportementaux. Et si tu suis ces 3 règles les une après les autres tu es sur de réussi.

1) Habit Stacking :
Chaque soir, associe la lecture de ton défi à une habitude déjà ancrée (brossage de dents, tisane, coucher).
Ex : “Quand je me brosse les dents → je lis mon défi de demain.”
Ton cerveau adore les automatismes.

2) L’ancrage visuel :

Ton cerveau réagit 10x plus vite à ce qu’il voit qu’à ce que tu veux.

Tu vas créer 3 rappels visuels puissants (post it ou feuille en papier) :

🛁 Dans la salle de bain : “Je fais mon défi Odysée ici.”
🚪 Sur la porte d’entrée : “Je n’oublie pas mon défi Odysée aujourd’hui.”
🛏 Sur ta table de chevet : “Je lis mon défi de demain ce soir.”

3) La planification :

Ton rituel du soir qui change tout

Chaque soir, lis ton défi du lendemain (ex : lundi soir pour mardi).
Décide quand tu vas le faire (matin, pause, soir) et programme un rappel sur ton téléphone + note le dans ton agenda

🧠 La science est claire : ceux qui planifient ont 2 à 3 fois plus de chances de passer à l’action.
Tu ne laisses plus la journée te diriger. Tu choisis. Tu bloques. Tu tiens.

4) Clic sur le bouton ci-dessous pour accéder à une checklist complète

Checklist complète pour suivre mon défi

Évite toutes les erreurs, optimise ton financement, récupère du cash, et activer des leviers des promoteurs immobilier

JOUR 1

POURQUOI L’IMMOBILIER ?

“Si j’avais su… j’aurais commencé plus tôt.” – Phrase prononcée par 95 % des investisseurs à succès.

L’immobilier est le levier le plus utilisé par les millionnaires, le plus accessible pour un débutant, le plus puissant pour générer de la liberté. Et pourtant, c’est aussi le plus mal compris.

Tu n’as pas besoin :

D’être riche.
D’avoir 10 ans d’expérience.
De tout connaître au départ.

Tu as besoin de comprendre les vraies règles du jeu.
Et ce jeu, il est truqué en ta faveur… à condition d’en maîtriser les leviers.

🧠Le principe n°1 : L’argent ne rend pas libre. Les actifs, si.

Un actif, c’est quelque chose qui travaille pour toi.

- Un bien immobilier rentable = un actif.
- Une maison que tu habites = un passif (car elle te coûte tous les mois).

La richesse n’est pas dans le salaire. Elle est dans ce que tu possèdes et qui génère de l’argent pendant que tu dors.

📊 Exemple :

Le pouvoir magique de l’effet levier bancaire

L’immobilier te permet une chose incroyable :
Utiliser l’argent des autres pour t’enrichir toi.

💰 Tu empruntes 150 000 € → tu perçois les loyers → tu rembourses avec l’argent des autres.

Chaque mois, c’est ton locataire qui :

Paye ton crédit.
Finance ta retraite.
T’offre des cashflows.

Sans l’immobilier, tu ne peux pas faire ça.

📘 Cas concret :

✅ Effet levier bancaire = accès à 150 000 € même avec un petit salaire si tu connais les codes.

L’immobilier vs épargne vs bourse : comparatif interdit à l’école

5 mythes explosés

❌ “Il faut de l’apport”

➡️ FAUX : En France, 72 % des investisseurs locatifs débutants obtiennent un crédit à 110 % selon Pretto (2023), ce qui inclut prix d’achat + frais de notaire + garantie.

👉 C’est la preuve absolue : tu peux démarrer avec zéro épargne, si ton dossier est bien présenté.
Le système bancaire finance des investisseurs tous les jours, même pour leur tout premier achat.

Source : Baromètre national du crédit immobilier locatif, Pretto 2023

❌ “Il faut un CDI”

➡️ FAUX : Crédit Logement / CSA (2022) indique que plus de 1 emprunteur sur 4 en France financé par les banques n’avait pas de CDI.
Micro-entrepreneurs, freelances, auto-entrepreneurs, professions libérales : tous obtiennent des crédits.

👉 Ce qui compte : la qualité du projet + la cohérence du plan + la gestion des flux financiers.
Tu peux devenir investisseur même si tu es étudiant ou entrepreneur.

Source : Rapport Crédit Logement / CSA, Observatoire annuel 2022

❌ “C’est trop risqué”

➡️ FAUX : L’immobilier résidentiel est l’actif le plus sûr du marché bancaire français.
La Banque de France (2023) confirme que moins de 0,3 % des crédits immobiliers locatifs connaissent un défaut de paiement.

👉 C’est plus sûr que le crédit à la consommation, la bourse ou les crypto-actifs.
Si tu choisis une ville avec forte demande locative (tension), le risque est quasi nul.

Source : Statistiques des crédits immobiliers, Banque de France 2023

❌ “Il faut tout connaître”

➡️ FAUX : 67 % des investisseurs locatifs français déclarent avoir appris en faisant (sondage PAP & SeLoger 2022).

👉 Le secret n’est pas d’être expert dès le départ, mais d’oser faire ton premier achat.
L’expérience et les outils (coaching, formation, simulateurs) te guident à chaque étape.

Source : Étude investisseurs immobiliers PAP / SeLoger 2022

❌ “C’est réservé aux riches”

➡️ FAUX : En France, 80 % des investisseurs immobiliers particuliers ont commencé avec moins de 5 000 € d’épargne, selon BNP Paribas REIM.

👉 L’immobilier est la seule classe d’actif qui permet d’acheter sans capital : c’est le pouvoir magique du crédit immobilier français.
Aucun autre placement ne te donne un effet de levier aussi puissant pour bâtir ta richesse.

Source : BNP Paribas Real Estate France, Market Data Report 2023

Le mindset des plus grands investisseurs immobiliers

🎯 La vérité cachée : les riches jouent un autre jeu

Personne ne te l’a jamais expliqué aussi clairement : les grands investisseurs n’ont pas commencé riches. Ils ont commencé avec un autre regard sur le jeu.

Là où la majorité des gens se disent :

« Je n’ai pas d’argent, donc je ne peux pas investir »,

eux se disent :

« Je vais utiliser l’argent de la banque pour créer un actif qui me rapporte de l’argent tous les mois. »

L’immobilier est le seul actif au monde où la banque accepte de te financer à 100 %, à condition que ton projet soit solide.

Warren Buffett résume parfaitement cette approche :

« Le risque vient de ne pas savoir ce que l’on fait. »

C’est pour cela que nous avons décortiqué pour toi le schéma de pensée des plus grands investisseurs : tu n’as pas à réinventer la roue, tu as simplement à copier les meilleurs. Et nous allons t’apprendre exactement comment le faire, étape par étape, dans le plan d’enchaînement des biens que tu vas suivre.

🧠 Le plan caché que tous les investisseurs utilisent

Voici la vérité que personne ne te donne : tous les investisseurs immobiliers à succès suivent le même modèle.

Ils repèrent un actif sûr : appartement, immeuble, maison avec potentiel locatif. Ils montent un dossier béton, obtiennent un prêt bancaire, louent le bien et perçoivent des loyers tous les mois. Ces loyers remboursent le crédit à leur place. Pendant ce temps, le bien prend de la valeur.

Ce surplus de loyers, appelé cashflow positif, devient un revenu complémentaire immédiat. Ensuite, ils dupliquent la méthode : deuxième bien, troisième bien…
C’est l’effet boule de neige : un système automatisé où leur argent travaille pour eux, même pendant leur sommeil.

Exemple inspirant : Thierry, à Marseille, a commencé avec un T2 financé à 110 %. Puis il a acheté une colocation, puis un immeuble. Sept ans plus tard : 9 biens, 3 800 € net de cashflow chaque mois. Sa vie a changé car il a compris comment jouer intelligemment.

Nous allons t’enseigner exactement ce processus et surtout comment l’adapter à ta situation, dans les prochains chapitres.

🛑 Les blocages qui paralysent 95 % des débutants (et comment les casser)

Je connais déjà ce qui t’empêche de te lancer. Ce sont les mêmes doutes chez tous ceux qui commencent.

Tu te dis :

« Je n’ai pas assez d’argent. »

Erreur ! La majorité des investisseurs débutent avec 0 à 5 000 € et obtiennent des financements à 110 % car ils ont su préparer leur dossier. Ce dossier parfait, nous allons t’apprendre à le bâtir dans le module dédié au financement.

Autre blocage :

« Je n’ai pas de CDI. »

C’est faux. Les banques financent de plus en plus de freelances, intérimaires, auto-entrepreneurs… si le dossier est pro et la stratégie claire. Ne t’inquiète pas, nous avons prévu un module ultra détaillé pour t’expliquer comment présenter le dossier parfait, même sans CDI.

Tu penses aussi :

« Je n’ai pas le temps. »

Aucun investisseur n’a eu du temps en commençant. Ils ont appris à déléguer : conciergerie, automatisation, gestion locative. Certains gèrent 5 biens avec moins de 2 heures par semaine.
On va te montrer comment automatiser ta gestion et réduire ton temps de travail immobilier dans nos prochains modules.

Le plus grand piège :

« J’attends de tout comprendre. »

Erreur. Les investisseurs à succès apprennent en faisant. Ils commencent petit et progressent à chaque bien. C’est exactement ce que nous allons t’encadrer à faire avec notre plan complet d’enchaînement des biens.

Le mindset à retenir :
Agis d’abord. Améliore ensuite.

🔬 Les stratégies ultra intelligentes que les investisseurs utilisent

Ce que je vais te révéler maintenant, très peu le savent.
Ce sont des techniques que tu apprendras à maîtriser parfaitement dans notre plan de progression.

La première : le différé bancaire. Lors de la négociation du prêt, un investisseur malin demande à la banque de ne rembourser que les intérêts pendant 6 à 24 mois. Pendant ce temps, il met en location et commence à encaisser du cashflow immédiatement.
👉 Nous t’expliquerons quand et comment demander un différé, et comment argumenter devant ton banquier, dans le module Financement.

La deuxième : le plan de feu. Tous les investisseurs ont une vision ultra précise : combien de biens, en combien de temps, avec quel cashflow et quel niveau d’effort personnel.
👉 Tu vas construire ton propre plan de feu avec nous dans le module spécial “Feuille de route immobilière”.

Enfin, la subtilité la plus redoutable : l’effet de levier bancaire caché. Après un premier achat rentable, ton banquier te re-prête car tu prouves ta capacité à générer de l’argent avec l’immobilier. C’est le début de l’effet boule de neige : 1 bien te permet d’en acheter 2, puis 5…
👉 Cette stratégie sera décryptée dans ton programme pour que tu puisses la déclencher rapidement et sans erreur.

💥 Trouver de l’argent là où personne ne pense à chercher

Monter un dossier pour obtenir un prêt à 110 % (prix du bien + frais de notaire + mobilier) même sans CDI → on te donne les modèles exacts.
Activer le différé bancaire pour toucher des loyers avant de rembourser quoi que ce soit.
Faire racheter ton crédit à une autre banque pour récupérer du cash disponible pour une autre opération.
Profiter des aides locales et subventions travaux (ANAH, prime énergie, prime rénovation).
Négocier avec le vendeur une clause d’occupation temporaire : tu achètes le bien mais le vendeur reste dedans et continue de payer un loyer… ta mensualité est déjà remboursée !

👉 Nous te formerons à ces techniques dans notre module spécial “Financement et stratégies cachées”.

💥 Augmenter la valeur du bien sans gros travaux

Micro-diviser intelligemment un appartement (exemple : transformer un T3 en deux studios sans modification structurelle coûteuse).
Installer une box domotique et serrure connectée : effet “waouh” qui te permet d’augmenter ton loyer de 5 à 10 % instantanément.
Transformer une cave, un grenier ou un garage inutilisé en studio ou bureau louable.
Faire passer ton bien de “simple location” à “expérience hôtelière” (petit-déjeuner, guide de la ville, check-in autonome) : tu peux louer 20 à 40 % plus cher en LCD.

👉 Nous t’expliquerons comment calculer précisément la valeur ajoutée de chaque option.

💥 Réduire le temps de gestion à presque zéro

Utiliser des plateformes de gestion locative automatisée : loyers, relances, quittances, suivi des travaux.
Installer des systèmes de check-in / check-out automatiques pour la location courte durée.
Créer un système de réponse automatique aux questions des locataires via des templates + ChatGPT intégré.
Externaliser le ménage et la maintenance avec une conciergerie locale, tout en optimisant le coût.

👉 Ce sera au cœur de notre module “Système immobilier automatisé”, que tu découvriras dans le parcours Odyssée.

💥 4. Déléguer pour gérer un empire immobilier en seulement quelques heures par mois

Faire piloter l’ensemble de ton portefeuille par un gestionnaire indépendant avec un contrat optimisé → tu encaisses, il gère.
Recruter un assistant virtuel international à 5€/h pour centraliser la paperasse, les réservations, la comptabilité basique.
Créer un process ultra clair avec outils (Trello, Notion) pour suivre tes biens en temps réel sans y penser.

👉 Ces techniques de “real estate lean management” sont très peu connues des particuliers… et pourtant ce sont les vraies clés pour passer de 2 à 10 biens sans stress.
Nous te livrerons toutes les méthodes testées dans notre écosystème Odyssée.

🎯 Et maintenant : comment Odyssée va t’amener encore plus loin

Tu viens de découvrir un avant-goût. Mais ce n’est que 5 % de ce que nous allons t’apprendre.

Dans Odyssée, nous avons rassemblé et documenté plus de 162 techniques secrètes, utilisées par les investisseurs les plus performants en France et en Europe.

Nous te les livrons sous forme :

de modèles prêts à remplir,
de scripts ultra optimisés,
de plans d’action “prêts à appliquer”.

👉 Et surtout : nous avons conçu un plan de progression de 34 jours, unique en France, pour t’accompagner de zéro à ton premier achat immobilier concret.
Jour après jour, exercice après exercice, tu avances avec nous. Tu n’es jamais seul.

Mais Odyssée ne s’arrête pas là :
une fois ton premier bien acheté, nous te guidons encore plus loin :

Comment enchaîner les acquisitions
Comment activer l’effet de levier bancaire
Comment scaler et passer de simple investisseur à vrai “propriétaire investisseur”
Comment structurer un patrimoine pour sécuriser ta liberté financière à vie.

C’est plus qu’une formation : c’est ton plan de vie clé en main pour changer de statut et atteindre ton indépendance.

👉 Le tout en allant plus loin que le défi des 34 jours avec une méthodologie continue, évolutive, adaptée à ta vitesse et à tes projets.

Checklist à compléter pour suivre mon défi

🎁 Bonus Accès à un chapitre sur le bien être

JOUR 2

COMMENT DEVENIR RICHE AVEC PEU ?
DÉBUTER EN PENSANT GRAND

Le piège fatal : Penser petit pour “être prudent”

Quand tu penses petit en immobilier, tu perds :

Plus de temps

Plus de cashflow

Plus de chance d’atteindre la liberté financière

❌ “Je vais commencer par un studio pas trop cher pour me rassurer.”

✅ “Je vais apprendre les règles, viser un modèle rentable, et l’exécuter intelligemment.”

Rappel clé :
Tu prends plus de risques à acheter un bien peu rentable, qu’à acheter un bien plus grand bien analysé.

Pourquoi tu peux devenir riche avec peu

Tu n’as pas besoin de capital pour investir. Tu as besoin de 3 choses :

✅ Un bon dossier bancaire (on y reviendra au Jour 13)
✅ Un bien suffisamment rentable pour s’autofinancer
✅ Une stratégie claire dès le départ

💬 L’équation réelle :

💰 Peu d’argent personnel + 🧠 bonne stratégie + 🏦 levier bancaire
= 🌱 Croissance accélérée + liberté financière en 3 à 7 ans

Levier bancaire = le multiplicateur de richesse le plus puissant du XXIe siècle.

Simulations concrètes – Tu vas voir que c’est possible

Voici 3 scénarios typiques (tous 100 % réalistes) pour un premier achat :

🔹 SCÉNARIO 1 – Tu n’as aucun apport

Bien : immeuble de 3 lots dans ville secondaire – 135 000 €
Rénovation : 20 000 €
Financement : 155 000 € empruntés à 110 %
Loyer total : 1 300 €/mois
Crédit mensuel : 700 €
Charges : 200 €
✅ Cashflow net : 400 €/mois

📘 Exemple réel à Limoges, par un auto-entrepreneur sans CDI.

🔹 SCÉNARIO 2 – Tu as 5 000 € d’apport

Bien : appartement en LCD – 100 000 €
Travaux + mobilier : 10 000 €
Apport = 5 %
Revenus en moyenne : 950 €/mois
Crédit : 470 €
Charges : 150 €
✅ Cashflow net : 330 €/mois

📘 Exemple à Clermont-Ferrand, avec prêt différé de 6 mois.

🔹 SCÉNARIO 3 – Tu as 15 000 € d’apport

Bien : maison divisée en 2 lots – 160 000 €
Travaux : 25 000 €
Rentabilité nette : 9,8 %
Loyers cumulés : 1 400 €/mois
Crédit + charges : 850 €
✅ Cashflow net : 550 €/mois

📘 Exemple dans les Vosges, investisseur salarié en CDD.

Comparatif : Studio timide VS Immeuble stratégique

Ce que font les investisseurs intelligents (et les autres ignorent)

Les investisseurs qui réussissent :

✅ Cherchent la rentabilité AVANT la sécurité émotionnelle
✅ Acceptent de se former au lieu de fuir l’inconnu
✅ Pensent leur stratégie dès le 1er achat pour enchaîner les suivants
✅ Optimisent leur dossier bancaire pour contourner l’absence de CDI ou d’apport
✅ Ne perdent pas leur temps avec un “petit test” sans rentabilité

Infographie imprimable : Le chemin de la richesse avec peu

Mini-modèle de dossier “premier investissement intelligent”

Checklist à compléter pour suivre mon défi

🎁 Bonus Accès à un chapitre sur le bien être

JOUR 3

CONSTRUIRE TON PLAN

Pourquoi 90 % des débutants abandonnent après 3 semaines ?

Parce qu’ils n’ont pas de plan.

Ils veulent :

“Commencer petit”

“Trouver une bonne affaire”

“Faire un achat un jour”

Mais ils n’ont pas :

D’objectif chiffré

De vision claire

De calendrier précis

❌ Vouloir acheter un bien immobilier n’est pas un plan.
✅ Vouloir acquérir 3 biens en 3 ans avec 1 000 € de cashflow net, dans 2 villes cibles, en optimisant sa fiscalité : ça, c’est un plan de feu.

Étape 1 – Définir ton objectif chiffré

Un bon plan commence par une cible précise, mesurable et motivante.

Pose-toi cette question :
“Quel niveau de liberté financière je veux atteindre ?”

Tu ne dois pas viser un nombre de biens, mais un revenu mensuel net (cashflow), avec un temps de gestion qui reste acceptable pour toi.

Voici des repères indicatifs pour t’aider à te situer :

Mini liberté : vise environ 500 € de cashflow net par mois, souvent atteignable avec 1 à 2 biens.
Mi-temps libre : vise environ 1 000 € de cashflow net par mois, généralement avec 2 à 4 biens.
Liberté complète : vise environ 2 000 € de cashflow net par mois, ce qui demande en moyenne 3 à 6 biens.
Richesse solide : vise 4 000 € ou plus de cashflow net par mois, généralement avec 5 biens ou plus, des immeubles ou des montages en sociétés.

👉 À toi maintenant :

Mon objectif de cashflow net mensuel est : _______ €
Mon horizon de temps réaliste pour atteindre cet objectif est : _______ mois
Le temps que je suis prêt à y consacrer chaque semaine est : _______ heures

Étape 2 – Décomposer en étapes intermédiaires

Tu vas maintenant transformer cet objectif global en étapes concrètes.

Exemple de séquencement pour un objectif de “3 biens en 3 ans” :

Étape 1 (mois 1 à 3) : te former, comprendre le marché, choisir une ville cible et modéliser ta stratégie.
Étape 2 (mois 3 à 6) : rechercher activement un premier bien, l’analyser en profondeur et effectuer des visites.
Étape 3 (mois 6 à 8) : obtenir le financement nécessaire, signer le compromis puis l’acte d’achat.
Étape 4 (mois 8 à 10) : réaliser les travaux éventuels, meubler si nécessaire, et mettre le bien en location.
Étape 5 (mois 10 à 12) : stabiliser tes revenus locatifs, optimiser la rentabilité, et te préparer à enchaîner avec l’acquisition du bien suivant.

Une fois ce cycle réalisé pour ton premier bien, il te suffira de répéter et d’optimiser ce processus à chaque nouvelle acquisition.

Template “Mon Plan de Feu” à remplir dès aujourd’hui

🖋️ À remplir dans ton cahier, dans un tableau Notion ou sur une fiche imprimée.

🔹 Mon objectif :
– Cashflow net souhaité : ________ €
– Nombre de biens : ________
– Délai : ________ mois

🔹 Mon calendrier personnel :

Carte mentale : Les 5 pôles d’un plan solide

Matrice “Blocage ⇔ Solution”

🎯 Objectif : Identifier les freins mentaux et techniques qui t’empêchent d’agir, et y associer une solution immédiate.

Voici quelques blocages fréquents et des solutions concrètes à appliquer :

“Je ne sais pas par quoi commencer” : cela traduit une paralysie mentale et une surcharge d’informations. Solution : crée dès aujourd’hui une roadmap pour atteindre 3 biens en 3 ans.
“J’ai peur de me tromper” : cela cache un besoin de contrôle absolu. Solution : utilise des simulateurs de rentabilité et fais valider tes choix par un professionnel.
“Je ne suis pas sûr que la banque me dira oui” : c’est une croyance limitante. Solution : prends rendez-vous avec un courtier immobilier et fais une simulation de prêt cette semaine.
“Je n’ai pas assez d’argent” : souvent une fausse croyance. Solution : travaille ton dossier bancaire, améliore ta capacité d’emprunt et cible un bien extrêmement rentable.
“Je suis seul(e)” : c’est un isolement stratégique. Solution : rejoins un groupe Facebook ou Discord d’investisseurs pour échanger et t’entourer.

✅ À faire : coche les 2 blocages qui te parlent le plus et note les solutions que tu t’engages à appliquer dès cette semaine.

Exemple inspirant : Le plan de Julien, 29 ans, sans apport ni CDI

Profil : ancien intérimaire, passionné d’immobilier, sans aucune épargne au départ.
Vision : quitter le salariat et atteindre 1 500 € de cashflow net en 36 mois.

✅ Son plan :

Mois 1 : se former, comprendre les modèles d’investissement immobilier et créer son plan d’action personnalisé sur Notion.
Mois 2 : analyser plus de 80 annonces, comparer les rentabilités et sélectionner 2 villes secondaires à fort potentiel.
Mois 3 : organiser les visites, analyser les biens sélectionnés et faire une première simulation bancaire avec un courtier local.
Mois 4 : signer un immeuble de rapport de 2 lots financé à 110 %.
Mois 5 à 6 : réaliser les travaux de rénovation, meubler les appartements et les préparer pour la location courte durée (LCD).
Mois 7 : premier cashflow net obtenu : 420 € par mois.
Mois 10 : préparer le réinvestissement avec un retour d’expérience positif après 6 mois de gestion.

Résultat : en 14 mois, acquisition de 2 biens très rentables, générant 870 € de cashflow net par mois.

Clé du succès : une vision extrêmement claire, un plan détaillé en étapes précises, et l’application de micro-habitudes quotidiennes pour avancer régulièrement.

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JOUR 4.1

LES 3 MODÈLES LES PLUS RENTABLES

La colocation meublée haut rendement

La location courte durée (LCD) optimisée

Le modèle "Renaissance"

LA COLOCATION MEUBLÉE HAUT RENDEMENT

1. Comprendre le principe de la colocation meublée

La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs personnes. Chacun bénéficie de son espace privé (souvent une chambre fermée), tout en partageant les espaces communs (cuisine, salon, salle de bain).

Dans la version meublée haut rendement, le logement est entièrement équipé et décoré avec soin, ce qui permet :

✅ De pratiquer des loyers plus élevés, car tu factures un service tout inclus.

✅ D’attirer des locataires plus fiables : étudiants, jeunes actifs, alternants, travailleurs détachés…

✅ D’optimiser la rentabilité grâce à un effet de cumul (5 chambres à 400 € = 2 000 € pour un seul bien).

2. Pourquoi la colocation explose en France

Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les salaires → les gens cherchent des loyers abordables.
Les villes étudiantes et les pôles urbains intermédiaires (Toulouse, Rennes, Clermont-Ferrand...) ont une forte demande locative partagée.
Le modèle séduit de plus en plus de travailleurs nomades et d'alternants qui cherchent des logements flexibles.

⚠️ Contrairement aux idées reçues, la colocation ne s’adresse pas qu’aux étudiants. Elle fonctionne très bien avec des actifs bien ciblés.

3. Les avantages concrets pour l’investisseur

💰 Cashflow supérieur : les loyers cumulés par chambre dépassent largement le montant d’un loyer classique d’appartement loué en entier.

⚖️ Fiscalité allégée : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de bénéficier d’amortissements et de nombreuses charges déductibles, réduisant fortement l’imposition.

🔁 Rotation gérable : le départ d’un seul colocataire n’entraîne pas une vacance totale du bien, ce qui sécurise tes revenus.

🧱 Pérennité : le modèle de la colocation existe depuis plus de 40 ans et continue de s’adapter efficacement aux évolutions du marché immobilier.

🏙 Scalabilité : la colocation permet d’enchaîner plus facilement plusieurs opérations et d’augmenter rapidement la taille de ton parc immobilier.

4. Les critères de réussite d’une colocation rentable

1. La ville

Ville universitaire / étudiante ou ville de jeunes actifs
Bonne connexion transports (bus, tram, gares)
Centre-ville ou proximité immédiate

2. Le bien

Minimum 80 m² pour faire 4 chambres
Possibilité de créer une 5e chambre sans sacrifier les communs
Bonne distribution ou potentiel de transformation (T4/T5/T6)

3. Le positionnement

Loyer « tout compris » (eau, élec, wifi)
Meubles de qualité, déco agréable, espaces conviviaux
Ciblage locataire clair : étudiants, pros, alternants, etc.

4. La fiscalité

LMNP réel simplifié pour déduire :
- Intérêts d’emprunt
- Travaux et ameublement
- Amortissement du bien + meubles

5. Exemple chiffré ultra détaillé : la colocation 5 chambres à Rouen

Achat : Appartement 120 m² = 150 000 €
Travaux + ameublement : 30 000 € (création d’une chambre + refonte SDB + mobilier complet)
Financement : prêt 110 % avec différé de 6 mois

Revenus :

5 chambres louées à 420 €/mois chacune → 2 100 €/mois

Charges :

Crédit : 820 €/mois
Charges copro + assurance + Internet : 180 €/mois
Électricité + eau : 150 €/mois
Impôt foncier : 80 €/mois (déductible en LMNP réel)

Résultat :

Total dépenses : ~1 230 €/mois
Cashflow net : +870 €/mois

Check-list “Lancer une colocation rentable”

✅ Cibler une ville avec tension locative et universités
✅ Trouver un bien de 90 m² minimum ou modulable
✅ Estimer précisément les travaux d’agencement
✅ Budgéter le mobilier (4 000 à 8 000 € selon standing)
✅ Penser à la salle de bain : minimum 1 SDB + 1 WC séparé
✅ Choisir une fiscalité LMNP réel + tenue compta annuelle
✅ Installer des serrures individuelles, Internet, électroménager complet
✅ Réaliser une annonce claire, photos très quali, targeting sur Leboncoin / Locservice / groupes étudiants

Les secrets des investisseurs experts en colocation meublée haut rendement

1️⃣ L’optimisation invisible du bien : la clé de la rentabilité long terme

Le choix du bien est stratégique. Les investisseurs aguerris recherchent toujours des appartements traversants, avec deux façades (meilleure aération, plus de lumière → loyers +10 %).
Ils évitent les immeubles avec ascenseur si cela augmente trop les charges (préférez le 1er ou 2e étage).
Ils privilégient des immeubles avec peu de lots : une copropriété de 6 lots est plus souple à gérer qu’une barre HLM de 80 lots où le syndic est souvent catastrophique.

La répartition des chambres est pensée à la centimètre près : pas de chambre collée à la cuisine (nuisances sonores), éviter les chambres avec fenêtres sur rue passante (bruits + chaleur l’été).
Un petit investissement dans des portes acoustiques (150 € pièce) permet d’augmenter la fidélité des locataires (moins de turnover, donc plus de cashflow).

2️⃣ Astuces techniques pour booster la valeur perçue des chambres

Les meilleurs investisseurs transforment chaque chambre en mini suite hôtelière :

Literie premium avec matelas à mémoire de forme (budget : 350-450 € → surloyer de +30 €/mois possible).
Rideaux occultants haut de gamme : +10 € de loyer en moyenne car amélioration du confort visuel.
Bureau ergonomique + chaise de qualité (pas IKEA bas de gamme).
Lampe LED design + miroir pleine hauteur : petite dépense, gros impact sur la qualité perçue.

Chaque chambre est indépendante énergétiquement : chauffage d’appoint électrique programmable individuel (coût installation 100 € pièce). Cela évite des conflits entre colocataires qui ont des besoins différents. C’est un détail qui change tout.

Les tops investisseurs ajoutent une option buanderie : machine + sèche-linge → facturée en option à 10 € par colocataire, générant un cashflow additionnel de 600 € à 900 €/an sur une maison à 5 colocataires.

3️⃣ Comment sécuriser la fiscalité et maximiser les avantages LMNP

Le statut LMNP réel simplifié reste la meilleure arme : il permet d’amortir 85 % à 100 % de la valeur du bien sur 20 à 30 ans (baisse massive d’impôt).
Exemple : pour un bien à 180 000 € + travaux + mobilier 30 000 €, l’amortissement annuel possible est souvent supérieur à 6 000 €.
Résultat : même avec un cashflow net de 10 000 €/an, l’investisseur ne paie aucun impôt pendant plusieurs années.

Attention : les erreurs de débutant sont fréquentes → ne jamais se mettre en micro-BIC dans ce modèle, car il ne permet pas d’amortir.
Les experts font systématiquement appel à un expert-comptable spécialisé LMNP (budget : 600-800 €/an) pour sécuriser la partie fiscale et justifier leur sérieux auprès des banques.

4️⃣ Réduire à zéro le temps de gestion tout en optimisant les revenus

Les meilleurs investisseurs gèrent des portefeuilles de 5 à 10 colocations avec moins de 3 heures par mois.
Leur secret : l’automatisation + la délégation.

Ils utilisent :

Serrures électroniques connectées : remise des clés automatisée → 0 déplacement (coût 180 € pièce).
Wi-Fi maillé (fibre + répéteurs mesh) : terminé les plaintes pour mauvaise connexion → fidélisation immédiate des locataires.
Smovin, Rentila ou Flatlooker : outils digitaux pour automatiser les loyers, relances, quittances.
Conciergerie locale : les ménages, états des lieux et petits travaux sont délégués (budget : 10 % des loyers, mais gain de temps colossal).

Une technique ultra avancée consiste à recruter un assistant virtuel (Philippines, Maroc) pour 4-5 €/h qui suit les réservations, prépare les baux, envoie les relances : véritable bras droit digital.

5️⃣ Techniques cachées pour maximiser les financements et faciliter l’enchaînement des biens

Les investisseurs experts savent que la banque accorde un prêt uniquement si le projet est présenté comme maîtrisé.
Ils montent des dossiers spécifiques colocation :

Tableaux prévisionnels avec taux d’occupation de 95 % + cashflow net prévu.
Étude de marché avec screenshots d’annonces Leboncoin montrant que le marché est tendu.
Présentation de leur “équipe projet” : courtier, notaire, artisan, expert-comptable.
Demande systématique d’un prêt à 110 % + différé de remboursement 6 mois, pour récupérer de la trésorerie et l’investir immédiatement dans un 2e bien.

Certains investisseurs vont plus loin et ajoutent une cinquième chambre “potentielle” dans le dossier bancaire : une pièce bureau vitrée style verrière. Cela fait grimper la valeur du bien aux yeux du banquier (potentiel +25 % de rentabilité future).

6️⃣ Le petit détail qui fait la différence : la marque personnelle

Les investisseurs qui réussissent le mieux ont compris une chose : un locataire reste pour le confort, mais il vient pour l’image.
Ils créent une marque autour de leurs colocations : nom, logo simple, petites attentions (ex : cadeau de bienvenue, livret d’accueil personnalisé, liste des meilleurs restos du quartier).
Cela leur permet de louer +10 % au-dessus du marché tout en créant une réputation d’exception → leur taux de rotation tombe en dessous de 10 % annuel (vs 25 % en moyenne sur le marché).

7️⃣ La stratégie des baux anti-vacance : maîtriser la temporalité

Les investisseurs pro utilisent une technique inconnue des débutants : l’échelonnement stratégique des baux.
Plutôt que de signer tous les contrats au 1er septembre, ils créent volontairement des dates d’entrée et de sortie décalées : 1er août, 15 août, 1er septembre, 15 septembre, 1er octobre.

Avantage : tu ne te retrouves jamais avec 5 départs en même temps, ce qui oblige à tout relouer en urgence.
Cela réduit le risque de vacance locative à moins de 2 % par an (contre 8 à 10 % pour les débutants).
C’est un détail qui change tout sur ta trésorerie annuelle.

8️⃣ Le recrutement caché de colocataires via canaux off-market

L’immense majorité des particuliers passent par Leboncoin ou SeLoger.
Les meilleurs investisseurs savent que 80 % des demandes réelles passent ailleurs.

Voici 4 canaux off-market que presque personne n’exploite :

Groupes Facebook privés d’écoles locales : écoles d’ingénieurs, BTS, universités.
Partenariat avec des agences d’intérim : les travailleurs détachés cherchent des chambres meublées immédiatement.
Coopératives étudiantes internationales : Erasmus, programmes d’échange.
Réseaux internes d’entreprises locales : dans les pôles d’activité (exemple : Safran, Airbus, Total).

Avec ces réseaux, tu peux pré-remplir ta colocation 3 à 4 mois avant même que tes locataires actuels soient partis.
C’est un des secrets des taux d’occupation à 99 % garantis.

9️⃣ L’optimisation invisible : gagner 30 % de rentabilité sans travaux lourds

Technique ultra rare : la micro-division d’espaces.
Tu ajoutes :

Une cloison verrière avec porte coulissante (budget : 600 €) pour créer un coin nuit privatif.
Un placard dressing dans un couloir large = “chambre studio” supplémentaire.
Installation d’une salle de bain privative dans une chambre XL (+80 à 100 €/mois de surloyer).

Résultat : tu passes d’un T4 classique à un “faux” T5 avec mini-suite → gain immédiat de 20 à 30 % de rentabilité.
La banque ne voit pas la transformation, mais tes loyers eux explosent.

1️⃣0️⃣ Les services annexes les plus rentables (et méconnus)

Ce que les débutants ignorent : ton bien est une machine à cash… pas uniquement grâce aux loyers.
Les pros ajoutent :

Service linge de lit + serviettes (20 € par mois / locataire)
Machine à laver et sèche-linge avec monnayeur (15 à 30 €/mois / locataire)
Pack déménagement (50 €) : draps, oreiller, couette, serviette
Service Netflix/Disney+ partagé : 5 € par mois par colocataire

Avec 5 chambres, tu peux générer en moyenne 150 à 300 € de revenus supplémentaires mensuels, soit 1 800 à 3 600 €/an sans effort.

1️⃣1️⃣ La technique “effet d’annonce inversée”

C’est une arme de persuasion extrêmement puissante et quasiment inconnue.
Tu publies une fausse annonce (fictive mais légale) avec : “Colocation meublée ultra standing disponible dans 3 mois”.
Objectif :

Créer une liste d’attente avant même que le bien soit prêt.
Tester le marché et ajuster ton tarif au centime près en fonction du nombre de demandes.

En moyenne, les investisseurs experts arrivent à pré-remplir leur logement à 90 % avant même la fin des travaux.

1️⃣2️⃣ La technique de levier bancaire en cascade

Les investisseurs lambda bloquent après 1 ou 2 biens car ils se présentent en banque comme “propriétaires”.
Les investisseurs pro se présentent comme “créateurs d’activité meublée sous statut LMNP” :

Les loyers sont comptés comme revenus professionnels → augmentation de ta capacité d’emprunt.
Ils présentent un “business plan immobilier” avec un pipeline de 3 projets, ce qui sécurise la banque.
Ils utilisent la délégation d’assurance emprunteur (ex : April, Luko) pour économiser jusqu’à 8 000 € sur 20 ans, argent qu’ils réinvestissent immédiatement dans un nouveau projet.

C’est la stratégie qui leur permet de passer de 1 à 5 biens en 24 mois sans blocage bancaire.

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JOUR 5

Bâtir une stratégie d’acquisition qui s’enchaîne intelligemment / Hacker le système bancaire

Comprendre la logique bancaire (et s’en servir)

📌 Pourquoi les banques prêtent ?

Les banques ne prêtent pas pour faire plaisir. Elles prêtent quand le risque est faible et que le montage est crédible.

Elles veulent :

Récupérer leur argent + intérêts

Ne pas devoir gérer un défaut de paiement

✅ Les 3 critères majeurs analysés par un banquier :

Taux d’endettement futur (max 35 % en théorie, mais jusqu’à 45 % si cashflow positif ou revenus stables)

Reste à vivre (le montant qu’il vous reste après toutes charges)

Stabilité + présentation du projet (CDI ou équivalent + propreté du dossier + cohérence globale)

💡 Astuce peu connue : Un banquier accorde plus d’importance à la présentation du projet et au discours du client qu’au salaire lui-même. Un dossier moyen bien expliqué = souvent validé.

Transformer un bien en tremplin : la stratégie du levier

Un bien rentable avec un cashflow positif permet :

D’augmenter ton revenu net mensuel déclaré
D’améliorer ton scoring bancaire
De “s’auto-financer” pour les futurs projets

Exemple :

Tu achètes un studio qui te dégage 300 €/mois net.
Ton crédit mensuel est de 400 €.
Tes revenus locatifs sont donc supérieurs à la mensualité → la banque considère que ce bien ne te coûte rien.

Résultat : tu n’es pas “bloqué” par le crédit. Tu peux lancer un deuxième projet dans les 6 à 12 mois si :

Tu n’as pas dépassé ton seuil d’endettement réel (en incluant les loyers)
Tu as présenté un nouveau projet encore plus solide

La timeline des 3 biens en 24 mois

Exemple de chronologie pour atteindre 3 biens rentables en 24 mois :

Mois 1 à 3 : se former, étudier le marché local et commencer activement la recherche du premier bien.

Mois 3 à 6 : faire une offre d’achat, obtenir le financement et signer l’acquisition du premier bien.

Mois 6 à 9 : réaliser les travaux éventuels et mettre en location le premier bien.

Mois 9 à 12 : la rentabilité commence à être visible, le cashflow apparaît clairement sur ton compte bancaire.

Mois 12 à 15 : préparer le dossier bancaire pour le deuxième achat, reprendre contact avec la banque, signer le second bien.

Mois 15 à 18 : réaliser les travaux du deuxième bien et optimiser sa location pour maximiser le rendement.

Mois 18 à 21 : les deux biens génèrent un cashflow positif régulier : tu démontres ta capacité de gestion et gagnes en crédibilité auprès des banques.

Mois 21 à 24 : repérer et sécuriser le troisième bien. Tu utilises pleinement l’effet levier pour accélérer la croissance de ton patrimoine.

👉 Objectif final : obtenir 3 biens rentables générant entre 1 200 et 2 500 € net par mois, te permettant d’atteindre une liberté financière partielle ou totale en seulement 24 mois.

Les 5 erreurs critiques qui bloquent dès le 2e bien

❌ Acheter un bien “joli” mais non rentable → bloque la capacité future

❌ Ne pas passer en LMNP réel → pas d’amortissement = fiscalité pénalisante

❌ Refuser l’effet de levier bancaire (110 %) → utiliser son cash = ralentir la vitesse

❌ Monter un dossier mal structuré (pas de tableau, pas de vision)

❌ Oublier de justifier la rentabilité prouvée du bien précédent → pas de crédit pour le suivant

Le dossier bancaire « béton » à présenter à chaque fois

📋 Checklist détaillée :

📄 Carte d’identité / livret de famille / justificatif de domicile
💼 Contrat de travail ou statut freelance + 3 derniers bulletins de salaire
📈 Dernier avis d’imposition complet
💰 Relevés de comptes 3 derniers mois (perso + pro si auto-entrepreneur)
🏡 Simulation de rentabilité du bien visé (rentabilité brute, nette, cashflow)
📊 Tableau de trésorerie prévisionnelle (sur 12 mois minimum)
📘 Plan de financement complet : prix d’achat, frais de notaire, travaux, mobilier
📑 Lettre de motivation simple mais percutante (1 page)
📎 Annexes : annonces comparables, taux de tension locative de la ville, preuve de gestion locative si bien précédent

Astuces pour hacker le système bancaire (et accélérer)

L’objectif ici n’est pas de « tricher », mais de comprendre les règles du jeu mieux que 95 % des clients… et de les retourner à ton avantage.

✅ 1. Utilise l’effet différé de remboursement

Le différé de remboursement te permet de ne pas payer le capital pendant 6 à 24 mois après le déblocage du prêt. Tu paies uniquement les intérêts.

Pourquoi c’est puissant ?

Tu gagnes du temps pour faire tes travaux et meubler le bien.
Tu encaisses déjà des loyers… sans rembourser de capital.
Tu crées du cashflow immédiat visible sur ton compte → la banque aime.

💡 Astuce : Demande systématiquement 6 mois de différé minimum. Les banques le proposent… mais peu d’investisseurs osent le demander.

✅ 2. Présente ton plan en mode “investisseur pro”

La majorité des gens demandent un prêt sans aucune vision globale. Tu dois faire le contraire.

Présente-toi comme un investisseur structuré, avec :

Un plan sur 24 mois clair, visuel
Des biens cohérents entre eux (même modèle, même zone)
Une stratégie d’acquisition duplicable
Des hypothèses prudentes (loyers basés sur les annonces réelles)

Astuce rare : crée un dossier “multi-biens” prévisionnel, même si tu n’achètes qu’un seul bien maintenant. Le banquier comprendra que tu maîtrises déjà les étapes suivantes.

✅ 3. Collabore avec un courtier “investisseur-friendly”

Tous les courtiers ne se valent pas. Certains sont spécialisés dans les résidences principales (peu utile pour nous).

Tu veux un courtier qui comprend :

Le LMNP réel
Les fichiers de rentabilité locative
Les leviers d’endettement ajustables
Les banques “investisseur-friendly”

Où les trouver ?

Groupes Facebook spécialisés
YouTubeurs spécialisés qui recommandent des courtiers actifs
Ton réseau d’investisseurs locaux

✅ 4. Utilise un compte bancaire secondaire pro

Même si tu n’as pas de société, crée un compte bancaire dédié à ton activité locative (type N26 Business, Qonto ou Compte Pro Boursorama).

Objectif : montrer à la banque une séparation nette entre tes finances perso et ton activité locative.

Le banquier verra :

Les loyers entrer
Les charges sortir
Le cashflow net se former automatiquement

📌 Résultat ? Tu gagnes des points de crédibilité massifs pour le 2e ou 3e prêt.

Lettres de motivation ultra stratégiques (exemple inclus)

Ta lettre de motivation bancaire doit :

Être courte (1 page)
Montrer que tu maîtrises ton sujet
Être rassurante, sans jargon inutile

🎯 Exemple :

Madame, Monsieur,

Je sollicite un prêt pour l'acquisition d’un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce projet s’inscrit dans une stratégie d’investissement long terme, structurée et responsable.

Le bien visé a été soigneusement sélectionné pour sa rentabilité nette, sa localisation stratégique, et son adéquation avec la demande locative locale. Je joins à ce dossier un plan de financement détaillé, des exemples d’annonces comparables, et une projection de trésorerie.

Je suis disponible pour tout échange à votre convenance, et je vous remercie par avance pour votre confiance.

Cordialement,
Prénom NOM

🚨 9. Résumé “anti-procrastination” du jour

ActionPourquoi c’est vital

Maîtriser les critères bancairesSans eux, pas de crédit possible

Doper son scoring avec du cashflow positifTu deviens “auto-finançable”

Préparer un plan sur 24 moisTu gagnes en crédibilité immédiate

Utiliser le différéTu génères du cash avant de rembourser

Éviter les erreurs courantesChaque erreur peut bloquer 1 à 2 ans

Penser comme un investisseur, pas un demandeurTu inverses le rapport de force

🛠️ 10. Plan d’action immédiat (à faire aujourd’hui)

✅ 1. Crée ton compte bancaire secondaire pro
✅ 2. Rédige ton plan “3 biens sur 24 mois” (même brouillon)
✅ 3. Liste 3 villes avec tension locative forte
✅ 4. Commence ton dossier bancaire (récupère les documents dès maintenant)
✅ 5. Rédige ta 1re lettre de motivation (garde-la en modèle)
✅ 6. Rejoins 2 groupes Facebook d’investisseurs actifs (ou forums spécialisés)

🧭 Ce que tu as maintenant :

Une stratégie duplicable de croissance rapide
Un plan de passage à l’échelle en 24 mois
Les codes exacts que les banquiers attendent
Un système de projection pour anticiper tes futures acquisitions

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JOUR 6

Une surprise
t'attend en bas

Pour accéder au Jour 6 : Rejoins l’écosystème Odysée

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JOUR 4.2

LA LOCATION COURTE DURÉE (LCD)

Pourquoi la LCD est un modèle explosif

La location courte durée (appelée aussi "location saisonnière") consiste à louer un bien meublé pour une durée de quelques jours à quelques semaines, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.

Ce modèle explose en France depuis 10 ans pour une raison simple : il permet de générer 2 à 3 fois plus de revenus qu’une location classique… sur le même bien. Il transforme un appartement “banal” en machine à cashflow.

Mais il ne suffit pas de “mettre son appart sur Airbnb”. Il faut comprendre les subtilités, éviter les pièges, optimiser chaque levier.

Revenus possibles : la preuve par les chiffres

Prenons un studio de 25 m² dans une ville intermédiaire comme Tours :

Loyer en location classique : 480 €/mois
Revenus en LCD moyenne (taux d’occupation 70 % à 55 €/nuit) :
➤ 0,70 x 30 jours x 55 € = 1 155 €/mois

💡 Soit 2,4x plus de revenus bruts, sur le même bien.

Mais ce n’est pas tout. En LMNP réel, tu peux déduire :

Le crédit
Les intérêts
L'ameublement
Les frais de conciergerie ou de ménage
Les charges fixes (Internet, électricité, taxe foncière, etc.)

Résultat : peu ou pas d’impôts pendant plusieurs années.

Où investir en LCD ? (zones à fort rendement)

Contrairement aux idées reçues, la LCD ne fonctionne pas que dans les grandes villes touristiques. Elle est très efficace dans les villes secondaires, à condition de répondre à un besoin local (pro ou santé, pas que loisir).

📍 Zones classiques :

Bordeaux, Nice, Lyon, Paris, Annecy, Strasbourg, etc.
Très concurrentiel, souvent réglementé → À éviter pour débutant

✅ Zones idéales pour débutant :

Villes thermales / de santé : Vichy, Dax, Amélie-les-Bains, etc.
Villes étudiantes à fort passage : Tours, Pau, Angers, Clermont-Ferrand
Villes pro / business : Roissy, Orléans, Mulhouse, Reims, Le Mans
Villes à gros événements ponctuels : Biarritz, Cannes, Deauville, etc.

Les éléments d’un bien LCD qui cartonne

Voici les 7 piliers à optimiser systématiquement :

Emplacement
➤ Proche gare, centre, commodités, parking
➤ Quartier “sûr” avec bonne réputation
Standing
➤ Deco chaleureuse, literie de qualité, ambiance Instagrammable
➤ Equipements complets (wifi rapide, micro-ondes, TV, etc.)
Annonce parfaite
➤ Titre optimisé (“Studio Cosy ❤️ Vieux Tours | Netflix + Parking”)
➤ Photos professionnelles : indispensable
Prix intelligent
➤ Logiciel de yield management comme Pricelabs, Wheelhouse
➤ Tarifs variables selon la demande (weekend, événement, basse saison)
Automatisation
➤ Serrure connectée (Nuki, Igloohome)
➤ Messages automatisés via Smartbnb / Smoobu
Gestion du ménage
➤ Conciergerie locale ou femme de ménage autoentrepreneur
➤ Tarif ménage facturé au locataire (25 à 40 €)
Fiscalité optimisée
➤ LMNP réel : créer ton activité meublée → amortissement du bien

Exemple ultra concret : LCD à Vichy

Achat : Studio 27 m² proche centre-ville = 72 000 €
Travaux + mobilier : 8 000 €
Total investi : 80 000 €
Taux d’occupation : 75 % (soit 22 nuits/mois à 55 € la nuit)
Revenus bruts : 1 210 €/mois
Charges :
- Crédit : 370 €/mois
- Electricité + Internet + Assurance : 100 €
- Ménage externalisé : 180 € (9 séjours x 20 €)
- Taxe foncière mensuelle : 45 €

Total charges : ~695 €
✅ Cashflow net mensuel = 515 €
✅ Résultat fiscal LMNP réel = 0 € d’impôt pendant 7 ans grâce à l’amortissement

Réglementation de la Location Courte Durée (LCD) : ce que tu dois absolument savoir

Si tu souhaites investir dans la location courte durée (type Airbnb, Booking, etc.), il est indispensable de respecter la réglementation locale. Ne pas le faire peut entraîner des amendes lourdes. Voici les règles essentielles :

Déclaration obligatoire à la mairie : dans toutes les communes françaises, tu dois faire une déclaration préalable de meublé de tourisme en remplissant le formulaire Cerfa 14004. Cette démarche est rapide mais obligatoire.
Autorisation de changement d’usage : dans les zones tendues (marchés locatifs sous pression, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Nice…), il est impératif d’obtenir une autorisation de changement d’usage si le bien n’est pas ta résidence principale. C’est particulièrement vrai dans les grandes villes où la réglementation est très stricte pour protéger le marché locatif classique.
Bon à savoir : certaines villes sont beaucoup plus souples. Par exemple, à Vichy, aucune autorisation de changement d’usage n’est exigée, ce qui en fait une ville idéale pour débuter en LCD sans trop de contraintes réglementaires.
Numéro d’enregistrement : dans plusieurs communes (notamment les grandes villes touristiques), tu devras également obtenir un numéro d’enregistrement municipal. Ce numéro doit obligatoirement figurer dans ton annonce en ligne. Pour vérifier si ta ville est concernée, consulte directement le site officiel de ta mairie.
Limite de location annuelle : si tu loues ta résidence principale, la durée de mise en location est plafonnée à 120 jours par an. Cette règle ne s’applique pas si tu exploites une résidence secondaire dédiée à la LCD : dans ce cas, tu peux louer sans limite de durée.

👉 Conseil : anticipe ces démarches administratives. Une bonne connaissance du cadre légal évite les mauvaises surprises et te permet d’investir sereinement.

Avantages et limites réels de la LCD

✅ Avantages majeurs :

Cashflow exceptionnel (souvent 2x plus qu’en location longue)
Flexibilité : tu peux occuper le logement
Fiscalité ultra favorable (LMNP réel)
Très forte demande dans certaines zones

⚠️ Limites à anticiper :

Plus chronophage si non automatisée
Réglementation évolutive (métropoles)
Saison creuse possible selon la ville
Risques liés à la rotation de locataires (dégradations, nuisances)

💡 Solution : commence hors zone tendue, avec un bien optimisé, et automatise dès le départ.

1️⃣ La règle des 4 filtres invisibles pour valider un bien
Avant même la visite, les pros éliminent 80 % des biens avec ces filtres :
Le logement doit être à moins de 10 minutes à pied d’une gare ou d’un arrêt de tram majeur.
Il doit proposer un accès facile au stationnement (soit parking privé soit stationnement gratuit à proximité).
Le quartier doit avoir une vraie vie locale : commerces, supérette, boulangerie, pharmacie, arrêt de bus.
Enfin, la note moyenne des hôtels du secteur sur Booking doit être supérieure à 8/10. C’est le meilleur indicateur caché de la qualité de l’emplacement pour la LCD.

2️⃣ Le test “annonce fantôme” : l’arme ultime anti-erreur
Méthode secrète utilisée par les meilleurs : crée une fausse annonce Airbnb (avec photos libres de droits) 2 mois avant d’acheter. Rédige-la comme une vraie (titre, description, prix).
Analyse le nombre de demandes. Si tu reçois plus de 5 demandes par semaine : feu vert. Si en dessous : abandonne. Ce simple hack t’évite 100 % des erreurs de marché.

3️⃣ Stacking de revenus invisibles : comment faire exploser ton cashflow
Le débutant gagne sur le prix de la nuit. Le pro gagne sur les options :
Early check-in facturé 15 €.
Late check-out facturé 15 €.
Location kit linge : 20 €.
Ajout lit bébé : 10 €/nuit.
Parking sécurisé : 12 €/nuit.
Machine à laver avec monnayeur : 2 €/lavage → environ 150 € de revenus mensuels additionnels.
Un simple studio basique à 900 € passe ainsi à 1 500 € par mois sans aucun changement de surface.

4️⃣ Maximiser chaque mètre carré avec des micro-détails que personne ne fait
Ajoute un miroir XXL en face d’une fenêtre : cela augmente la sensation de volume de 30 %.
Installe des prises USB murales dans la chambre et près du canapé : effet “premium” immédiat.
Crée un mur signature : briques, tapisserie végétale ou néon personnalisé “Hello Tours”. Une étude AirDNA 2023 montre que les annonces avec une signature déco obtiennent 25 % de réservations en plus.

5️⃣ Automatiser 90 % de ta LCD et réduire ta charge mentale à zéro
La clé est la combinaison d’outils : serrure connectée type Nuki ou Igloohome pour check-in autonome.
Messages automatiques via Smartbnb ou Smoobu : confirmation de réservation, rappel avant arrivée, envoi des codes d’accès, message de remerciement.
Gestion dynamique des prix avec Pricelabs ou Wheelhouse : augmentation automatique en cas d’événements locaux, réduction en cas de faible demande.
Résultat : certains investisseurs gèrent 5 LCD avec moins de 2 heures par semaine.

6️⃣ Limiter la fiscalité à presque zéro avec la méthode LMNP réel
Déclare ton activité en LMNP réel : amortissement intégral du bien + mobilier + frais d’agence + intérêts d’emprunt + charges.
Un studio acheté 75 000 €, avec 8 000 € de mobilier et travaux, peut générer un cashflow net de 400 à 800 €/mois tout en ne payant aucun impôt pendant 7 ans.
Ne jamais utiliser le micro-BIC : c’est la plus grosse erreur des débutants.

7️⃣ Stratégie “double saison” : l’arme anti-vacance sous-estimée
Investis dans une ville secondaire touristique (type Royan, Saint-Malo, Arcachon).
Loue en LCD pendant la haute saison (de mai à septembre à 90 à 130 €/nuit).
Réalise entre 3 000 et 4 000 € de CA mensuel.
Le reste de l’année, bascule en moyenne durée (location meublée de 1 à 6 mois pour des intérimaires, étudiants ou CDD en mission).
Ce modèle hybride te garantit un taux d’occupation annuel de plus de 90 % et une rentabilité de 15 à 20 % net.

8️⃣ Piège fatal à éviter : penser “je vais en acheter un et attendre”
Erreur classique. Les investisseurs pro ne pensent jamais “1 LCD”. Ils conçoivent leur projet comme un système reproductible.
Avant même le premier achat, prépare ta feuille de route :

Objectif : 5 biens en 12 mois
Budget max par bien
Type de bien idéal : studio ou T2 à fort rendement
Villes cibles : validées avec la technique de test d’annonce fantôme (vue plus haut)
Cette planification donne une vision d’enchaînement qui rassure ta banque (elle voit un investisseur organisé, pas un amateur).

9️⃣ Le levier bancaire des initiés : comment obtenir 3 financements d’affilée
Après ton premier achat en LCD, ta banque va recalculer ta capacité d’endettement.
Le pro anticipe avec 3 leviers :

Assurance emprunteur externe (ex : Luko, April) → gagne 50 à 80 €/mois de capacité d’emprunt
Présente tes loyers comme “activité LMNP” → tes revenus locatifs sont comptés à 100 %
Montre les relevés bancaires du 1er bien avec +400 €/mois de cashflow positif → argument clé pour obtenir le 2e prêt
Résultat : possibilité d’enchaîner 3 biens en 12 mois sans alerte bancaire.

🔟 Ne jamais surestimer le potentiel d’un bien
Erreur ultra courante des débutants : croire les annonces concurrentes.
Le pro calcule toujours :

Hypothèse basse : taux d’occupation à 50 %
Surcoût travaux + entretien : +15 %
Si la rentabilité reste >8 % : achat validé.
Cette prudence évite 95 % des erreurs d’achats trop optimistes.

1️⃣1️⃣ Automatiser dès le premier bien comme si tu en avais 5
Ne commets pas l’erreur d’attendre :

Installe serrure connectée (Nuki, Igloohome)
Configure Smartbnb ou Smoobu pour automatiser tous tes messages clients
Mets en place une conciergerie locale pour les ménages
Active Pricelabs ou Wheelhouse pour optimiser tes prix en continu
Objectif : réduire ta gestion à moins de 2 h par semaine tout en doublant ton cashflow.

1️⃣2️⃣ Le principe du “blocage anticipé” : préparer la sortie bancaire
Dès le 4e ou 5e bien, ta capacité d’endettement personnel atteint un plafond.
Solution des pros : passer en société (SARL de famille ou SCI à l’IS).
Avantage : ta société porte les emprunts → tu récupères une capacité d’endettement neuve.
Bonus : certaines banques régionales acceptent les SCI LMNP avec un dossier ultra solide.

1️⃣3️⃣ Réduire à zéro le risque de vacance locative
Le pro prévoit toujours un plan B :

Louer en moyenne durée (2 à 6 mois) à des étudiants ou intérimaires
Publier en parallèle sur Morning Croissant, Studapart → fill-up immédiat hors saison
Créer une fiche Google My Business et un mini-site local → génère des réservations hors Airbnb
Résultat : maintenir un taux d’occupation supérieur à 90 % toute l’année, même en basse saison.

🚀 Avec la formation Odyssée Immobilier et la suite du défi…

Tout cela n’est qu’une infime partie de ce que tu vas apprendre dans la formation Odyssée Immobilier et la suite de ton défi.

Nous allons t’accompagner pour :

Développer toutes les techniques ci-dessus
Sécuriser ton 1er achat en LCD sans aucune erreur
Te donner tous les outils : simulateurs, modèles de baux, scripts automatisés, tableurs d’analyse
Te guider pour réussir à enchaîner tes 2e, 3e, 4e, 5e biens
Te montrer comment gagner +800 €/mois de cashflow en mode ultra passif
Te former à scaler en mode expert avec 90 % d’automatisation

Notre méthode te permet de devenir en quelques mois ce qu’un investisseur classique met 5 à 7 ans à obtenir.

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JOUR 4.3

Le “Modèle Renaissance”

Le principe exact de la Stratégie Renaissance

La Stratégie Renaissance consiste à :

Dénicher un bien ancien, sous-coté, fatigué, que le marché classique ignore

Le rénover intelligemment pour un effet maximal avec un coût minimal

L’ameubler et le décorer pour créer un produit locatif irrésistible

Le mettre en location meublée longue durée sous le régime LMNP réel, tout en ayant obtenu un prêt bancaire à 110 % avec différé

C’est la stratégie ultime pour ceux qui partent avec très peu (0 à 5 000 €) et veulent générer immédiatement un cashflow + un actif bancaire valorisé.

👉 C’est littéralement une renaissance d’un actif mort en machine à cash.

Pourquoi la Stratégie Renaissance est idéale pour débuter

Exemple réel :

Studio ancien, Tours centre : acheté 52 000 € (valeur marché après travaux : 68 000 €)
Travaux + ameublement : 7 000 €
Prêt à 110 % avec différé de 9 mois
Loyer meublé : 540 €/mois
Crédit + charges : 315 €/mois
Cashflow immédiat : +225 €/mois
Plus-value latente : +16 000 €

C’est la méthode que très peu connaissent mais que les investisseurs “underground” les plus efficaces utilisent discrètement dans les villes secondaires.

Les 7 leviers cachés de la Stratégie Renaissance

1️⃣ Décote à l’achat
Tu vises des biens boudés par les agents car “trop de travaux”, “vieillot”, “peu valorisé”.
Astuce : tout problème cosmétique est une opportunité. (Évite structurel / fondations / toiture.)

2️⃣ Différé bancaire
Négocie jusqu’à 12 mois de différé (certains obtiennent 18 à 24 mois).
👉 Pendant ce temps : tu encaisses des loyers mais tu ne rembourses pas encore le capital du prêt.

3️⃣ Rénovation stratégique
Le but est de créer un effet “waouh” avec un minimum de budget :

Peinture blanche mate lavable
Sol vinyle clipsable imitation parquet
Cuisine IKEA + crédence moderne
Luminaires + rideaux occultants
Électroménager de base (mais neuf)

Budget type : 300 €/m² max tout inclus

4️⃣ Meublé LMNP optimisé
Tu profites du statut LMNP réel :

Déduction intégrale des travaux, intérêts, mobilier, charges
Amortissement sur 20 ans → zéro impôt pendant 5 à 7 ans

5️⃣ Création d’actif bancaire
Un bien rénové + loué avec historique prouve ta capacité à bien gérer → accélérateur d’accord bancaire pour le 2e achat.

6️⃣ Effet Renaissance visuel
Tu dois dépasser la simple location : crée un petit bijou locatif :

Literie hôtelière
WiFi fibre
Coin bureau + lampe design
TV écran plat mural
👉 Tu vends une expérience, pas juste un appartement.

7️⃣ Process scalable
Dès ton premier succès, tu reproduis :

Recherche
Décote + négociation
Travaux ultra rapides (4 semaines max)
Ameublement prêt en parallèle
Mise en location immédiate
👉 Tu crées une machine à répéter, qui t’amène vers la liberté financière.

Types de biens parfaits pour une Renaissance

Studio, T1 bis ou T2 : 20 à 40 m²
Hyper centre ou zone universitaire / gare
Villes secondaires à forte demande : Angers, Le Mans, Reims, Clermont-Ferrand, Tours, Metz, Dijon, etc.
Budget d’achat : 45 000 à 80 000 €
Budget total avec travaux : 55 000 à 95 000 €

👉 Interdit : gros immeubles, zones rurales, ou biens avec pathologies lourdes.

Cas réel : Stratégie Renaissance ultra rentable à Limoges

Achat : studio 24 m² → 48 000 €
Travaux + mobilier : 6 500 €
Prêt total : 54 500 € avec différé 9 mois
Loyer meublé : 515 €/mois
Crédit + charges : 320 €/mois
Cashflow net : +195 €/mois
Studio revalorisé : 65 000 € après rénovation → +16 500 € de valeur créée
Vacance locative : 0 % (loué en 72h)

L’importance cruciale du réseau : comment les bons contacts font exploser ta rentabilité

Le plus grand levier caché d’un investisseur efficace, c’est son carnet d’adresses.
Un investisseur qui “joue en solo” prend plus de risques, paye ses travaux trop chers, loue moins vite, ou se plante sur une estimation.
Un investisseur avec un réseau solide d’experts de terrain multiplie ses chances de réussite.

👉 La Stratégie Renaissance devient deux fois plus puissante si tu t’entoures intelligemment dès le départ.

📍 Où trouver tes contacts ?

1️⃣ Artisans + entreprises du bâtiment

Bouche à oreille (agences immo, notaires, autres investisseurs)
Pages Jaunes + Google avec notation
Groupes Facebook locaux d’investisseurs + forums spécialisés

2️⃣ Agents immobiliers

Va visiter des biens même si tu n’achètes pas tout de suite
Explique que tu cherches des “apparts à rénover” → ils te proposeront des pépites en off-market

3️⃣ Notaires

Indispensables pour vérifier les règlements de copropriété ou détecter d’anciennes divisions interdites
Certains notaires spécialisés en immobilier donnent même des pistes d’achat

4️⃣ Mairie + service d’urbanisme

Va directement au service urbanisme pour :
- Vérifier la faisabilité de ta rénovation
- Comprendre les règles locales (PLU, divisions, création de lots)
- Te faire expliquer les règles de salubrité (VMC, hauteur sous plafond, surface minimum…)

5️⃣ Banquier / courtier

Rencontre des courtiers spécialisés immobilier locatif → ils savent qui obtient du 110 % + différé en ce moment

6️⃣ Conciergerie + gestionnaires locatifs

Certains concierges locaux connaissent toutes les bonnes adresses d’artisans fiables + les besoins des locataires du quartier

7️⃣ Photographes immobiliers

Pour shooter tes appartements avec des photos de pro → augmente tes candidatures par 30 %

💡 Comment demander de l’aide intelligemment ?

👉 Règle d’or : sois toujours pro et clair.

“Je commence dans l’investissement, je veux sécuriser mon achat et je cherche des partenaires fiables sur le long terme.”
Ne joue pas au “client roi”, mais au “collaborateur sérieux qui va faire plusieurs projets”.
Fais estimer tes travaux AVANT l’achat, c’est une technique puissante pour négocier le prix avec le vendeur.
Privilégie toujours les artisans qui ont travaillé pour d’autres investisseurs → ils connaissent les impératifs de rentabilité.

Astuce : propose parfois à un artisan d’être payé pour une visite + devis complet pré-achat (50-100 €). Cela sécurise ton projet et montre ton sérieux.

🎯 Pourquoi c’est un levier explosif pour ta rentabilité

1️⃣ Diminution massive des erreurs

Mauvaise estimation des travaux → principal piège des débutants
Un artisan ou architecte t’évite de tomber dans un gouffre financier

2️⃣ Négociation immobilière

En montrant un chiffrage précis des travaux à faire au vendeur → tu obtiens plus facilement une baisse de prix
Un simple rapport écrit d’artisan peut justifier 10 à 20 % de décote supplémentaire

3️⃣ Gain de temps énorme

Un réseau te permet de rénover + meubler + louer en 8 semaines max, contre 4 à 6 mois pour un débutant isolé

4️⃣ Préparation au scaling

Plus ton réseau est efficace, plus tu peux enchaîner les projets avec fluidité

En résumé : ton réseau est ta meilleure police d’assurance + ton accélérateur de cashflow.

👉 C’est la clé invisible qui fait passer les petits investisseurs débutants au rang d’investisseurs experts.

Ce que font les pro pour aller plus vite, être plus rentable et plus serein

1️⃣ Cible les biens “mal aimés” mais solides
Beaucoup de vendeurs fuient des appartements anciens (moquette, cuisine marron, vieilles fenêtres). Toi, tu vois une mine d’or. Ces biens ont souvent 15 à 25 % de décote.
👉 Ex : un studio à Reims affiché 70 000 €, négocié à 52 000 € grâce à la vétusté.

2️⃣ Deviens un maître de la visite immobilière
Apprends à repérer en 10 minutes :

traces d’humidité, fissures anormales, problèmes électriques
état des menuiseries, hauteur sous plafond (minimum 2,20 m conseillé)
potentiel de création d’espace (déplacer une cloison, ouvrir une cuisine…)

👉 Astuce : viens toujours avec mètre laser + lampe torche + détecteur d’humidité.

3️⃣ Prépare un plan d’aménagement dès la 1ère visite
En voyant le bien, imagine directement :

où mettre le canapé-lit (indispensable)
où optimiser l’espace avec des rangements IKEA
comment créer un effet “coup de cœur” avec peinture + luminaires
Cela permet de commander ton mobilier avant même la signature notaire = gain de temps énorme.

4️⃣ Maîtrise la négociation avec une “offre argumentée”
Les experts ne proposent jamais un prix “au hasard”. Ils fournissent une offre écrite justifiée :

devis artisans préalables
analyse de marché (prix au m²)
diagnostics obligatoires (ex : DPE E = argument pour faire baisser le prix)

👉 Ça impressionne 80 % des vendeurs et facilite une baisse de 10 à 20 %.

5️⃣ Exige le différé bancaire : arme secrète des investisseurs pro
Demande systématiquement un différé de remboursement de 6 à 12 mois :
👉 Pendant ce temps : tu encaisses des loyers, mais tu ne rembourses pas encore ton crédit → effet de levier maximal.

Astuce : les banques acceptent souvent si tu leur présentes un projet solide + prévisionnel de loyer + plan de rénovation clair.

6️⃣ Structure ton chantier comme un pro : méthode “4 semaines chrono”
Fixe une règle : 4 semaines maximum entre remise des clés et mise en location.

Semaine 1 : démolition + préparation
Semaine 2 : peinture + revêtements
Semaine 3 : cuisine + salle de bain
Semaine 4 : ameublement + shooting photos

👉 Un investisseur amateur met 3 à 4 mois, un pro tourne en 28 jours → énorme différence de rentabilité.

7️⃣ Crée un produit “effet Instagram”
Aujourd’hui, ce sont les photos qui louent un appartement.
Investis :

300 € dans un shooting immobilier pro
50 € dans un kit d’éclairage design
60 € dans une déco minimaliste chic (plaid, coussins, tapis, cadres)

👉 Tu augmentes le nombre de demandes de visites par +35 % en moyenne.
👉 Taux d’occupation boosté à 95 % ou plus.

8️⃣ Pense rentabilité sur chaque centime investi
Ne fais pas de “travaux plaisir”.
Fais des travaux qui génèrent un loyer supérieur :

Remplacer moquette par sol vinyle clipsable → +25 €/mois possible
Mettre une crédence dans une mini-cuisine = +10 €/mois car + qualitatif
Créer un coin bureau avec étagère et chaise = critère top pour les étudiants → +20 €/mois

👉 Additionne ces micro-optimisations → elles créent 200 à 300 €/mois de loyer en plus.

9️⃣ Optimise la fiscalité avec le LMNP réel

Déduis intérêts d’emprunt, assurance, charges de copro, taxe foncière, internet, mobilier, travaux, frais d’agence…
Amortis le bien et les meubles sur 5 à 25 ans → plus de 5 ans sans payer d’impôt possible.
👉 C’est l’arme juridique des investisseurs aguerris.

1️⃣0️⃣ Prépare ton 2e achat dès que le 1er tourne
Beaucoup bloquent après le 1er achat car ils n’ont pas anticipé.

Prépare dès le départ un tableau de suivi Excel ou Notion : rentabilité brute + nette + cashflow mensuel.
Envoie à ta banque 6 mois d’historique de loyers encaissés + attestation d’occupation continue.
👉 Tu augmentes tes chances d’obtenir un nouveau crédit immédiat.

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L’écosystème Odyssée comprend plus de 40 formations ultra ciblées (bien-être, business, parentalité, pouvoir d’achat...), 7 coachs IA spécialisés, une application mobile de gestion des routines, un organisateur de budget automatisé, un planificateur de business sur Notion et bien plus encore. L'accès est illimité, toutes les mises à jour sont incluses.
2. Comment fonctionne la formation concrètement ?

Tout se passe sur une plateforme en ligne que nous avons spécialement conçue pour vous. Elle est accessible immédiatement après votre inscription, depuis votre téléphone, tablette ou ordinateur, à tout moment, où que vous soyez. 📚 Tous nos cours et ressources sont centralisés au même endroit. Vous cliquez simplement sur la formation qui vous intéresse, puis vous accédez directement aux chapitres. C’est simple, fluide, et fait sur mesure. ✅ Une fois votre paiement validé, vous recevez vos identifiants automatiquement par mail. Il vous suffit de vous connecter pour accéder à l’intégralité du contenu dès le premier jour. 💬 Un espace personnel est automatiquement créé pour vous sur notre site. Il vous permet de parler directement à vos coach IA via une page dédiée. Et surtout, ne vous inquiétez pas : 👉 Notre support est disponible 7j/7 pour vous accompagner, répondre à vos questions ou vous aider à débloquer quoi que ce soit. Tout a été pensé pour que ce soit le plus simple possible, même si vous n’êtes pas à l’aise avec la technologie. Tout est centralisé. Tout est automatisé. Vous n’avez plus qu’à suivre le chemin.
3. Est-ce qu’il y a un suivi ou un accompagnement personnalisé ?

Oui, et bien plus encore. Chez Odyssée, vous n’êtes jamais seul. Vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé 24h/24, grâce à nos 7 coachs IA spécialisés (nutrition, sport, skincare, psychologie, développement personnel, budget, administratif…). En remplissant les formulaires, nous vous créons des programmes sur mesure, adaptés à vos besoins, à vos habitudes et à vos objectifs personnels. Ces coachs IA sont là pour vous répondre instantanément, à tout moment, via une messagerie ultra-simple intégrée à notre site. Et si vous avez besoin d’un soutien humain ? Nous avons une équipe dédiée au support client qui répond en moyenne en moins de 2 heures par email – même le week-end. Parce que pour nous, la proximité, l’écoute et le suivi sont essentiels. On ne se contente pas de vendre une formation : on veut sincèrement vous accompagner au quotidien, vous motiver, vous rassurer et vous aider à avancer, étape par étape. Notre mission, c’est de faire en sorte que vous ne vous sentiez jamais perdu, toujours accompagné, toujours soutenu.
4. Est-ce que je peux vraiment tout payer en plusieurs fois, sans frais cachés ?

Oui, absolument. Vous pouvez choisir de régler la formation en 1 fois, 12 fois ou 24 fois, selon ce qui vous convient le mieux. 👉 Il n’y a aucun frais caché, aucune mauvaise surprise. Ce n’est pas un crédit bancaire : vous ne passez pas par un organisme externe, et il n’y a aucun engagement ou dossier à remplir. Le paiement se fait simplement par carte bancaire via Stripe, une plateforme 100 % sécurisée. Par exemple : Si vous choisissez le paiement en 12 fois, vous serez prélevé chaque mois automatiquement pendant 12 mois. Le montant total ne change pas, vous payez le même prix, mais réparti sur plusieurs mois. 🎯 On sait très bien que tout le monde ne peut pas sortir 1000€ ou 2000€ d’un coup. C’est justement pour ça qu’on a mis en place ces facilités de paiement. Notre but est de rendre cette formation accessible à tous, y compris à ceux qui traversent une période difficile. On veut aider les gens « normaux » comme nous chez Odysée, ceux qui galèrent parfois mais qui veulent avancer, progresser et changer les choses. ✅ Tout est clair, simple et automatisé. Pas besoin de faire quoi que ce soit après votre inscription : les prélèvements se font tous seuls, à la même date chaque mois, et vous conservez un accès complet dès le départ à tout le contenu. Chez Odyssée, l’accessibilité, l’honnêteté et la transparence ne sont pas des options, ce sont nos valeurs.
5. Et si je ne suis pas à l’aise avec la technologie ?

Pas d’inquiétude, on a pensé à tout. Toutes les étapes sont expliquées pas à pas et la majorité est automatisée : une fois que vous êtes inscrit, tout se débloque automatiquement. Vous recevez vos accès, vos outils, vos liens… sans rien avoir à configurer vous-même. Et si vous avez le moindre doute, on a prévu des tutoriels simples, des PDF illustrés. Vous pouvez suivre tout ça à votre rythme, sans pression, même si vous n’êtes pas du tout à l’aise avec les outils en ligne. Notre but, c’est de rendre cette expérience fluide, humaine et accessible à tous, quel que soit votre niveau technique. Et si besoin, notre équipe est dispo 7j/7 par mail pour vous accompagner. Vous n’êtes pas seul(e).
6. C'est quoi cette histoire de revenu complémentaire ?

💬 C'est quoi l'affiliation ? Avec l’affiliation Odyssée, tu peux te créer un vrai revenu complémentaire – simplement en parlant de ce qui t’a aidé. Tu n’as rien à créer, rien à gérer : tout est déjà prêt. Tu as juste à partager le lien de la formation autour de toi. Certains en parlent sur les réseaux sociaux, d’autres en discutent dans leur entourage ou dans des groupes Facebook… chacun fait à sa manière. 👉 Et pour chaque personne qui rejoint grâce à toi, tu touches entre 300 et 600 €. C’est concret, transparent, et ça te permet non seulement de gagner de l’argent… mais aussi d’aider d’autres personnes à aller mieux. 💬 Pourquoi on a choisi l’affiliation ? On voulait aider nos membres à améliorer leur quotidien en augmentant leur pouvoir d'achat concrètement , pas juste avec des conseils. Mais on ne voulait pas leur vendre un “business en ligne” comme on en voit partout, souvent compliqué ou peu fiable. Alors on a cherché une solution réaliste, rapide à mettre en place, et vraiment utile. Et on a trouvé : l’affiliation. Concrètement, ça veut dire que tu peux recommander Odyssée à d’autres, et toucher une commission à chaque inscription. Pas besoin de créer une entreprise, de gérer des stocks ou de passer des heures à apprendre un nouveau métier. Tout est déjà prêt pour toi : site, contenus, visuels, textes, outils. Et le mieux dans tout ça ? 👉 Toi, tu gagnes un revenu complémentaire 👉 Nous, on touche plus de gens 👉 Et tout le monde en profite, car on peut créer encore plus de formations, d’outils et de contenus… que tu recevras gratuitement grâce aux mises à jour. C’est simple, efficace, et 100 % gagnant-gagnant.

Pourquoi on a créé Odysée ?

Je ne viens pas d’un parcours brillant. J’ai longtemps galéré. Fatigué. Dépassé. Frustré. Un peu perdu dans un quotidien qui tournait en boucle. Personne ne m’avait appris comment m’en sortir. Et je croyais que c’était “normal”.

Puis un jour, j’ai eu la chance de tomber sur quelques personnes incroyables. Elles m’ont tendu la main. Elles m’ont appris ce que l’école, la société, et la vie ne m’avaient jamais enseigné. Leurs conseils ont changé ma façon de penser, d’agir… et de vivre.

Petit à petit, j’ai repris le contrôle. Pas avec des grandes théories, mais avec des petites victoires concrètes. J’ai réorganisé ma vie, mes finances, mon énergie, mes relations. Et surtout, j’ai retrouvé un cap.

Alors j’ai voulu transmettre tout ça à mon tour. Créer ce que j’aurais rêvé de trouver à l’époque. C’est comme ça qu’est née Odyssée.
Pas une simple formation, mais un véritable écosystème d’entraide, d’outils, de méthodes, et de solutions concrètes.

Pendant plus d’un an, on a tout donné :
✅ 26 experts mobilisés
✅ +10 000 heures de recherche
✅ 1 652 documents analysés
✅ 340 chapitres écrits à la main
✅ … et une seule mission : aider des gens comme toi à changer de vie.

Ce qu’on a construit, c’est un accompagnement pensé pour durer.
Un accès à vie. Des mises à jour chaque semaine. Des coachs IA disponibles 24h/24.
Pas de blabla. Pas de marketing vide. Que du concret.

Et oui, on a mis un prix. Mais pas pour s’enrichir. Juste pour continuer à créer, aider, et faire tourner cette petite équipe qui y met tout son cœur. Avec ces fonds ça nous permet de continuer à créer à apporter du contenu à Odysée et vous !

Si tu as lu jusqu’ici, c’est sûrement que quelque chose résonne.
Alors je te le dis sincèrement : Bienvenue dans l’Odysée.

Ethan, Fondateur de l'Écosystème Odysée

En 34 jours, monte ton premier bien immobilier et découvre comment enchaîner les suivants

Méthode “ ScaleOdysée™ ”

Introduction

💡 Pourquoi ce programme est différent ?

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❗Attention : tu dois tout suivre à la lettre ❗

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📚 Appuyé par des véritables données (pas du développement perso au rabais)

📊 Les chiffres qui parlent (et transforment)

🧾 En clair...

Et si ce Poids qu’on Traîne depuis des années…

Pouvait enfin disparaître

​Le programme 34 Jours Complet

Semaine 1

Semaine 2 : Maîtrise l’art de dénicher les perles rares

Semaine 3 : Actionne les leviers financiers & de rénovation

Semaine 4 : Sécurise, optimise et automatise ton patrimoine

3) La planification :

Ton rituel du soir qui change tout

​Évite toutes les erreurs, optimise ton financement, récupère du cash, et activer des leviers des promoteurs immobilier

JOUR 1

POURQUOI L’IMMOBILIER ?

🧠Le principe n°1 : L’argent ne rend pas libre. Les actifs, si.

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Le pouvoir magique de l’effet levier bancaire

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✅ Effet levier bancaire = accès à 150 000 € même avec un petit salaire si tu connais les codes.​​​

L’immobilier vs épargne vs bourse : comparatif interdit à l’école

5 mythes explosés

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Le mindset des plus grands investisseurs immobiliers

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🎯 La vérité cachée : les riches jouent un autre jeu

🧠 Le plan caché que tous les investisseurs utilisent

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🛑 Les blocages qui paralysent 95 % des débutants (et comment les casser)

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🔬 Les stratégies ultra intelligentes que les investisseurs utilisent

💥 Trouver de l’argent là où personne ne pense à chercher

💥 Augmenter la valeur du bien sans gros travaux

💥 Réduire le temps de gestion à presque zéro

💥 4. Déléguer pour gérer un empire immobilier en seulement quelques heures par mois

🎯 Et maintenant : comment Odyssée va t’amener encore plus loin

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Et si ce Poids qu’on Traîne
depuis des années…

Le programme 34 Jours Complet

Évite toutes les erreurs, optimise ton financement, récupère du cash, et activer des leviers des promoteurs immobilier

✅ Effet levier bancaire = accès à 150 000 € même avec un petit salaire si tu connais les codes.